21世纪经济报道记者唐韶葵
2月2日，中国建设银行上海市分行宣布，将对上海市试点收购二手住房用于保障性租赁住房项目提供全周期金融支持。浦东新区、静安区、徐汇区作为试点区，首批拟收购房源聚焦房型匹配、配套成熟、交通便捷等特征，重点对接新市民、青年人及大学毕业生的租赁需求。
早于1月底，静安区已率先释放政策信号：上海静安公共租赁住房运营有限公司将定向收购70平方米以内、总价约400万以内的“老破小”，同步助力这些业主置换静安区一手商品房。
随着金融机构加入提供支持，上海以“政府引导、市场运作、资源自愿参与”为核心的二手房收购试点正式落地。有分析人士指出，收购价格能否匹配业主心理预期，将成为政策落地效果的关键变量。
同策研究院联席主席宋红卫分析认为，上海启动收购二手房作为保障房先从区域试点开始，在规模上会受到一定的限制，对全市成交量来讲影响有限，但是能够强化稳楼市的预期。
据了解，此次三区试点，除收购房源全部转为保障性租赁住房，核心遵循“政府引导、市场运作、资源自愿参与”的原则之外，收购规则也存在差异化，并非一刀切。
其中，浦东新区优先收购内环内2000年前建成、70平方米以下、总价400万以内、产权清晰的二手房，业主卖房无现金，仅获房票，且房票仅限购买浦东内一手商品房，核心引导卖旧买新。
静安区聚焦有置换新房意愿的业主，优先收储重点产业区、核心商圈、轨交站点3公里内面积70平方米以下、总价400万以内二手房源，采取片区式收储为主、零散收购为辅的策略，业主卖房后需购买静安区内一手商品房。
徐汇区则没有置换绑定要求，采用现金收购模式，通过财政注资+银行贷款筹措资金。
值得关注的是，政府收购二手房之后，并不会减少市场整体房源供应。收购主体为区级保障房公司（国企），非政府直接操盘，严格遵循市场规律，按市场价评估收购，区别于此前部分区域对开发商房源的低价收购模式，更易落地执行。
这些二手房经装修后，需通过出租回笼资金。据了解，三个试点区域均规定了收购的小户型存量房经标准化装修后纳入保租房运营体系，租金为市场价的70%~80%。
宋红卫指出，此次政府下场收购二手房，主要有四个方面的考量：第一，“十五五”规划建议明确保障房仍要加大力度，重点解决青年人和新市民的居住需求，收储二手房是筹措保障房的一个新渠道，并且省去了较长的建设周期；第二，上海部分区域新房库存压力也有明显上升，加强一二手联动，是帮助新房市场去化的有力工具；第三，近两年上海一二手市场的联动性在变弱，二者割裂性越来越明显，房票成为打通一二手市场的连通器，因此可以看到房票政策也扩展到一二手置换中；第四，政策给予了大力支持，收购二手房做存量住房过程中，专项债和保障房再贷款政策发挥了积极作用，较低的利率水平为保障房运营打开了空间。
宋红卫指出，政府收购二手房转为保租房，相比自建保租房更高效，既解决了保租房的房源补充问题，又消化了二手房存量、带动新房交易。可以说是“以时间换空间”，精准去库存的一次尝试。
“此次政策推动二手房置换的导向比较明显。”宋红卫认为，这在一定程度上加速市场中置换链条的打通，对于新房市场具有积极影响，“一旦部分改善需求被激活，市场就能慢慢转动起来。”
上海中环一在售新房项目的房企相关人士告诉21世纪经济报道记者，政府收购二手房可以提高整体市场的活跃性，对新房去化应该有帮助。但从价格上来看，目前收购的二手房价值跟目前中环新房的价格还是存在一定的价格差距，估计很难在短期内加速市场流动性。
不过，宋红卫强调，上海政策工具箱比较丰富，未来在进一步优化限购，支持人才购房，降低购房贷款利率，公积金政策以及购房税费方面，还有较大的发挥空间。
值得一提的是，从产业发展角度来看，浦东新区作为政策改革引领区，具备全环线的纵深覆盖和重点产业布局。静安区和徐汇区尽管都是传统豪宅区，但是近几年在总部经济和产业驱动引领方面呈现差异化发展。因此，分析人士认为，本次尝试的试点意义较强，通过成功试点的经验总结，未来有望扩大试点范围。
上海启动二手住房收购试点用于保障性租赁住房，既是城市民生建设与民心工程的深化推进，更是楼市稳预期、促循环的关键举措，其信号意义同样值得关注。
从民生根基来看，这一举措贴合上海持续加码保障房供给的长期规划。2月3日，上海市十六届人大四次会议发布的政府工作报告显示，2025年上海已全面完成民心工程和民生实事，全年建设筹措保障性租赁住房7.4万套（间），累计总量达61万套（间）。
上海中原地产市场分析师卢文曦指出，国有主体以合理价格收购老旧小区房源，实现了“一举多赢”：既为“老破小”业主提供了安全省心的退出渠道，有效促进二手房流通，又通过激活新房置换链条，助力开发商去库存，改善现金流，为楼市整体止跌回稳注入动力。更关键的是，将市中心优质房源转化为高性价比保租房，相比以往偏远的廉租房，其交通与区位优势显著，大幅提升了新市民、青年人的租房保障水平。
最近，上海二手房市场出现回暖信号。据上海房产交易中心官网“网上房地产”数据，2026年1月，上海二手房（含商业）网签成交22834套，连续第三个月成交超2.2万套，并创近5年同期新高。
上海链家研究院负责人李根也认为，上海二手房成交量“企稳”信号明显，同时，成交价连续2个月止住下跌趋势，说明市场成交不再单纯依靠“以价换量”。其指出，成交结构出现变化——中环内“老小”优势凸显，成交占比攀升；市场成交信心逐渐修复，超8成客户可在90天内成交（指链家系统内首次录入客户至成交），市场观望情绪逐渐减弱。
上海此次三区试点并非零经验起步，而是基于前期探索的深化推进。2025年12月底，上海奉贤建设发展（集团）有限公司（下称“奉发集团”）已启动以旧换新政策，将旗下4个楼盘与11个二手房小区纳入联动范围。截至2026年1月23日，奉发集团累计收到104组意向报名，完成首批50组家庭正式登记，已全面启动旧房评估与新房匹配工作，另有14组家庭进入轮候序列，为全市试点积累了宝贵实践经验。
放眼全国，这一举措也与多地政策形成呼应，凸显了全国性的政策导向。梳理公开信息可知，2022年起，全国已有30多个城市启动存量房收储。近期，多地更是密集加码相关举措。
1月22日，湖南省住房城乡建设工作会议披露，2026年计划收购存量商品房200万平方米以上，用于保障性住房、安置房等，而2025年湖南已通过该方式落实保障性住房6726套。同日，海口市住建局发布公告称，拟公开征集符合条件的未出售商品房用作保障性租赁住房，重点面向新市民、青年人供应，优先整栋或整单元收购，目前已有项目可提供220余套房源。
业内人士指出，依托国资信用背书与制度化设计，“以购代建”筹集保障房、打通住房置换链条已成为多地共识。“稳市场、惠民生”有望成为各地去库存政策指引方向之一。
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